1 Temmuz 2012
tarihinde yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’nda yapılan düzenlemelerle zaman zaman
sıkıntıların yaşanmasına sebep olan ev sahibi-kiracı ilişkilerinde yeni bir
döneme giriliyor. Daha önce Gayrimenkul Kiralamaları Hakkında Kanun’la
düzenlenen bu ilişki, 1 Temmuz’dan itibaren Borçlar Kanunu ile düzenlenecek.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’nda
yapılan düzenlemelerle zaman zaman sıkıntıların yaşanmasına sebep olan ev
sahibi-kiracı ilişkilerinde yeni bir döneme giriliyor. Daha önce Gayrimenkul
Kiralamaları Hakkında Kanun’la düzenlenen bu ilişki, 1 Temmuz’dan itibaren
Borçlar Kanunu ile düzenlenecek. Yeni düzenlemeye göre, ev sahibi ile kiracı
arasında sorun olan kira artışına üst sınır olarak Türkiye İstatistik
Kurumu'nun (TÜİK) her ay açıkladığı yıllık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) artışı
üst sınır olacak. Yani ev sahibi kiraya, yıllık ÜFE oranından daha fazla zam
yapamayacak. Anlaşmazlık halinde taraflar mahkemeye giderek kira tespiti
isteyebilecek. Bu durumda hakim, ÜFE’deki değişikliği, kiralanan dairenin
durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak kirayı tespit
edebilecek.
"Aile Konutu" Kavramı Sağlama Alınacak
1 Temmuz 2012′de yeni Türk Ticaret Kanunu ile birlikte
yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda "aile konutu" kavramı da
sağlama alınıyor. Buna göre kiralanan daire aile konutu olarak kaydedilirse,
eşlerden biri eşinin rızasını almadan kira sözleşmesini iptal edemeyecek. Ev
sahibi de sözleşmeyi iptal edeceği zaman eşlerden her birine ayrı ayrı
ihtarname çekmek durumunda kalacak. Yeni düzenlemeyle daire kiralanırken ev
sahibine verilen depozito bedeli de tespit edildi. Buna göre depozito 3 aylık
kira bedelini geçmeyecek. Depozito bedeli, ev sahibinin onayı olmadan
çekilmemek üzere vadeli mevduat olarak bankaya yatırılacak. Ayrıca depozito
ancak, ev sahibi ve kiracının ortak rızası, kesinleşmiş icra takibi ve
kesinleşmiş mahkeme kararı durumunda kiracı veya ev sahibi tarafından
çekilebilecek.
Dövizle Kiralanan Taşınamaza 5 Yıl Zam Yok...
Kiralanan taşınmaz eğer dolar, Euro gibi bir döviz cinsinden
kiralanmışsa 5 yıl süreyle kiraya zam yapılamayacak. 5 yılın sonunda ise kira,
belirlenen döviz kurunun durumu, enflasyon oranı, kiralananın durumu ve emsal
kiralar dikkate alınarak belirlenecek. Ayrıca ekonomik kriz, doğal afet gibi
kiracının elinde olmayan durumlardan dolayı kiracı aşırı ödeme güçlüğüne
düşerse, hakim kararıyla kirada indirim söz konusu olabilecek.
Tahliyede Yeni Şartlar
Yeni düzenlemeye göre 1 yıllık yapılan kira kontratlarında
kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün öncesine kadar aksini bildirmezse, kontrat 1
yıl uzatılmış sayılacak. Ev sahibi, kontratın süresinin bittiğini ileri sürerek
kiracıdan evi tahliye etmesini isteyemeyecek. Ancak, 10 yıllık uzama süresi
sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her yılın sonundan en az üç ay önce
bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı
çıkartabilecek. Kontratta süre belirtilmemişse kiracı herhangi bir zaman, ev
sahibi ise 10 yıllık bir süre zarfının sonunda kontratı sona erdirebilecek.
Ayrıca yeni Borçlar Kanunu'na göre ev sahiplerine kendisi, eşi ve çocuklarının
yanı sıra, torunları ve dedesi gibi altsoy ve üstsoyu ile bakmakla yükümlü
olduğu kişilerin kullanımı için evi tahliye etme hakkı da sağlandı. Eğer
kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde konutu varsa ev sahibi, sözleşmenin
bitiminden başlayarak bir ay içinde kontratı davayla iptal edebilecek. Ev
sahibi kiracıyı “yakınım gelecek” veya “yıkıp yeniden yapacağım” gibi
gerekçelerle tahliye ederse, evi 3 yıl boyunca kiraya veremeyecek. Aksi
takdirde ev sahibi kiracıya 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda
kalacak. Tadilat yahut yıkıp yeniden yapma durumunda öncelik eski kiracının
olacak. Kiracı istemezse ev sahibi evi başkasına kiralayabilecek.
Ödenmeyen Kiralar İçin Gecikme Faizi Uygulanacak
Yeni Türk Ticaret Kanunu ile birlikte yürürlüğe giren yeni
Borçlar Kanunu’na göre kontratlarda kiracı kira ödemesini geciktirirse “iki-üç
ay kira bedeli ceza olarak ödenir” veya “diğer kiralar muaccel olur ve peşinen
ödenir” gibi hükümler yer alamayacak. Bunun yerine yasal gecikme faizi
uygulanabilecek. Eğer sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya söz konusu bölgede
aksine bir yerel âdet yoksa elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin bedelini
yine kiracı ödeyecek. Ancak kiracı, ev sahibi görmek istediğinde bu faturaların
birer örneğini göstermesi gerekecek. Bu nedenle bu tip faturaların yeni dönemde
saklanması büyük önem taşıyor olacak.
Ev Sahibi-Kiracı İlişkilerini Kapsayacak Maddelerden
Bazıları;
* İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki
eksikliklerden doğan zararlardan maliki ile birlikte sorumlu olacak.
* Kiracının ödemediği elektrik, su gibi faturalar,
tahliyesine sebep olabilecek.
* Balkonda mangal yapılması kiracının tahliyesine neden
olabilecek.
* Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri
yükümlülükler mal sahibi tarafından karşılanacak.
* Kira bedellerinde yapılacak artış, bir önceki yılın
üretici fiyat endeksini geçemeyecek.
* Eşlerden biri yazılı izin vermedikçe diğer eş hiçbir
şekilde bir başkasına kefil olamayacak. Kefil olanın rızası olmadıkça kefalet
miktarında artırma yapılamayacak.
* Konut veya çatılı işyerlerinde mal sahibine verilen
depozito, üç aylık kira bedelini aşamayacak. Depozito harcanmayacak.
EmlakJet Haber
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder